Sistem, bir müddetten beri kamuoyunda, değişik başlıklar altında yaygın olarak konuşuluyor. İpotek Finansmanı, İpotek Karşılığı Ev Kredisi ve Mortgage… bu başlıkların en çok kullanılanları.
Morgıc olarak okunan İngilizce kökenli Mortgage kelimesi Türkçemize ipotek etmek olarak tercüme edilebilir. Türk Dil Kurumu (TDK), ipotek kelimesinin karşılığı olarak tutu sözcüğünün kullanılabileceğini belirtiyor. TDK’nın sisteme uygun gördüğü isim: Tutulu satış. Açık anlatımla sistem: Ev sâhibi olmak için bankadan borç para almak ve alınan borç para karşılığında söz konusu evi teminat olarak göstermek işlemi olarak tarif edilebilir.
Siyasîlerimiz ülkeyi sloganlarla idare etmeyi, milleti sloganlarla avutmayı pek severler. Bir yerlerde; Mortgage gelecek, ev edinme problemi bitecek… diyenlerin sayısı hayli çok olmalı. Dünyada mekân, ahrette iman…! Özdeyişinin sıkça kullanıldığı bir toplumda, ev ve gayrimenkul ile ilgili tasarıların, proje ve organizasyonların çok konuşulması ve tartışılması normaldir. Özellikle dar gelirli insanlarımızın ev alma konusunda karşılaştığı problemlerin imkânsızlık ölçüsündeki büyüklüğü, kira öder gibi ev alma sistemini çok çekici kılmaktadır. Üstelik sistem, dünyanın pek çok ülkesinde iki yüz yıldan fazla bir zamandan beri başarı ile uygulanıyor.
Yakın zamanlara kadar ülkemizdeki yüksek faiz ve enflasyon sebebiyle sistemin uygulanma imkânı yoktu. Faiz ve enflasyon oranlarının düşmesi üzerine; fırsatları değerlendirmesini bilen siyasî yönetim, konuyu derhal gündeme getirdi. Sistem, en iyimser ihtimalle 2005 yılının ikinci yarısında, gerçekçi olarak konuşmak gerekirse, 2006 yılından itibaren uygulamaya konulacak.
SİSTEM NASIL ÇALIŞIYOR ?
Uzun vâdeli kredi ile ev almak isteyenler, satın alacakları evin bedelinin % 10 ilâ 25’lik bölümünü kendi imkânlarıyla ödemeye hazır o lacaklar. Yeni veya eskiden yapılmış, bütçelerine uygun buldukları bir ev belirleyecekler. Kredi almak için finans kuruluşlarına(*) başvuracaklar. Finans kuruluşları isteği İpotek Karşılığı Finans Kurumu (İKFK)’na intikal ettirecek. Dosya İKFK ve İpotek Fon Merkezi’nde incelenecek. Gerekli işlemler tamamlandıktan sonra uygun görülen talepler karşılanıp, söz konusu ev üzerine ipotek konulduktan, evin ve evi alan kişinin sigortaları yapıldıktan sonra tüketiciye kredi verilecek.
Sistem, inşaat ve sigorta sektörüne büyük imkânlar getiriyor.
Görünüşte basit olan sistemin akışının sağlanabilmesi için önce mevzuat düzenlemesi yapılması gerekiyor. Bu amaçla 31 maddelik bir kanun tasarısı hazırlandı. Tasarı ile; İcra-İflâs, Vergi, Tüketicinin Korunması, Finansal Kiralama (Lizing), Bankalar ve Sermaye Piyasası … gibi kanunlarda değişiklikler yapılacak.
Sistemin önündeki en büyük engel: kaçak yapılar. Bu tür binalara, büyütme, genişletme, kat çıkma ve binaya yeni bölümler ekleme işlemleri… kapsam dışında tutuluyor. Türkiye’deki toplam binaların % 55’inin ruhsatsız olduğu göz önünde bulundurulursa; uygulamanın, sistem üzerinde yapılan konuşmalar kadar yaygın olamayacağı ortaya çıkar.
Şartların uygun olması durumunda, bitmiş ve içerisinde oturulmakta olan binalar için de kredi verilecek.
OLUMLU VE OLUMSUZ
YÖNLERİ
Bilindiği gibi inşaat sektörü; ekonominin en geniş alanıdır. Arsa üretiminden inşaat malzemeleri yapımına, üretilen malzemenin nakledilmesine, malzemenin satışından ev hâline getirilmesine… kadar her alanda geniş bir istihdam imkânı oluşturur. Bu sebeple, kira öder gibi ev alma sistemi, inşaat sektörüne, dolayısıyla ekonomiye büyük bir canlılık getirecek. Yeni yapılacak evlerin kredi kapsamına dahil olabilmesi için kaçak inşaat önlenmiş olacak. Deprem yönetmeliğine uygun, sağlam binalar inşa edilecek. Ayrıca inşaat sektöründeki kayıt dışılık önlenecek. Sektörün kayıt içine alınmasıyla vergi gelirlerinde belli bir artış olacak. Yapı kooperatiflerinin büyükçe bir bölümünün sebep olduğu olumsuzluklar giderilecek. Ülkeye yabancı sermâye girişi hızlanacak. Ki böyle bir sermâye girişi, dışa bağımlılığa yol açmayacağı için yararlıdır. Diğer taraftan, ev sâhibi olan, kendi evinde oturma imkânına kavuşan insanlarımız daha huzurlu ve mutlu olacaklar. Huzurlu ve mutlu olanlar, daha verimli çalışırlar.
Bütün bu imkânlar, beraberinde belli ölçüde olumsuzlukları da getirecek: Alınan kredilerin elbette fâizi vardır. Bu faizlerin altından kalkılabilir seviyede olması, bugün için mümkün görülmüyor. Yarınları kapsayacak değişikliklerin tüketici yararına olacağını düşünmek için aşırı ölçüde iyimser olmaya ihtiyacımız var. Kredinin ana para ve faizini ödeyemeyenlerin satın aldıkları gayrimenkul, ellerinden alınacak. Ev için kullandıkları öz kaynaklarını da kaybetmiş olacaklar. Sistem, dövize endekslenmiştir. Kur artış riski doğrudan doğruya tüketiciye yüklenmektedir. Sistemin sağlıklı çalışması için oluşturulacak kurumlar, yeni kadrolar, yeni birimler demektir. Bu kadroların gideri, sistem aracılığıyla vatandaştan karşılanacak. Gerekli genişlik sağlanamadığı takdirde devlete ek yükler getirecektir.
Sistemin önündeki güçlükler ciddî bir engeldir. En önemlisi kaynaktır. Kaynak için gayrimenkul ipoteğine dayalı menkul kıymet ihracı düşünülmektedir. Bu, yeni bir uygulama değildir. 1992 yılında uygulamaya konulan varlığa dayalı menkul kıymet sisteminin yürürlükte olduğu hatırlanmalı ve bu sistemin umulanı veremediği göz önünde bulundurulmalıdır.
EVDEKİ HESAP ÇARŞIYA
UYACAK MI ?
Faizlerin; vâde ve kredi kullandırıcı değişkenlerine göre aylık % 1,7 ile % 2,8 arasında olacağı tahmin ediliyor. Bu durumda, 20 yılda ödenmek şartıyla alınan 100.000 YTL tutarındaki kredinin faiz dahil aylık taksidi 1.780 YTL ile 2.960 YTL arasında, vâde sonuna kadar ödenecek toplam para ise; 427.200 YTL ile 710.400 YTL arasında değişecek. Bu tablo, sistemi; dar gelirliler için değil, bol gelirliler için cazip hâle getiriyor. Bu rakamların çok altındaki paralarla kirada oturabilen dar gelirli sisteme girmeyi düşünmez. Onlar için faizleri düşürmek gerek. Devlet, yıllık % 23-25 faizle kredi kullanırken, hangi banka ve niçin daha düşük faizli ev kredisi verebilir ? Devlet, ancak 5-6 yıllık tahville borçlanabilirken şahıslara hangi banka ve niçin 20-30 yıllık vâde tanıyacaktır. Kişiler devletten daha fazla güvenli bulunduğu için mi ? Bankalar, en fazla 5 yıl vâde ile para topluyorlar. 5 yıl vâde ile toplanan paranın 20-30 yıl vâde ile satılması, yeni bir bankalar krizine çıkartılan davetiyedir.
Konu, göründüğü kadar basit değildir. Düzenlemelerde de uygulamalarda da önceden tahmin edilemeyen zorluklarla karşılaşılacaktır. Devamlı olması temenni edilen ve henüz geçmişi çok kısa olan istikrarlı ortama göre yapılacak düzenlemeler, ülkemizi yeni bir ekonomi krizine sürükleyebilir. Konunun üç ayağı vardır: Devlet, kredi kullandırıcı ve tüketici. Her üçünü de memnun edecek çözümler bulunması güçtür.
Uzmanlar, sistemin başarılı olması şartını, istikrarlı ekonomiye bağlıyorlar. İslim arkadan gelsin ! diyemeyiz.
Sonuç: Türkiyemiz için gerekli ve yararlı olan bu sistemden vaz mı geçmeliyiz ? Hayır ! Kalıcı bir istikrar sağlanıncaya kadar bekletilmesi yararlı olur.
(*) Sistemle ilgili çalışmalar yapan bankalar: Akbank, Bankeuropa, Dışbank, Finansbank, Garanti Bankası, HSBC, İş Bankası, Koçbank, Vakıflar Bankası ve Yapı Kredi Bankası.
Ev, Dünyada mekân, ahrette iman ! Diyen insanımızın vazgeçilmez tutkusu.
